Vše co jste chtěli vědět o koupi bytu, ale báli jste se zeptat...

Everything You Always Wanted to Know About looking for a flat/apartment * But Were Afraid to Ask

Úvod

Profi-webů o bydlení je celá řada, ale osobní zkušenosti jsou k nezaplacení. Přestože pořizování bytu/domu je přece jen vždy individuální záležitost, jsou zde opakující se vzory a postupy. Tento článek - Jak si vybrat a koupit byt - vychází z osobních zkušeností a snaží se upozornit na důležité faktory, které byste měli vzít při výběru a koupi bytu na vědomí.
Vycházím z náledujících premis: kupujete starší byt v osobním vlastnictví od realitní kanceláře a berete si na něj hypotéku.
Užitečné rady lze najít i v případě, že máte lehce odlišný model, ale předesílám, že se zaměřuji na tento. Např. osobní vlastnictví je preferováno z důvodu, že standardně na družstevní byt nedostanete hypotéku, maximálně nějaký tučně úročený předúvěr na rok až dva, ale pokud se vám do té doby nepodaří převést byt do osobního vlastnictví, máte smolíka. Realitní kancelář vám zase do řetězce událostí přidá rezervační smlouvu, jinak se postup příliš neliší (doufám).

Co vlastně chcete?

Ať kupujete cokoliv, nevyberete dobře, dokud si neujasníte co chcete. U bytů je to podobné, nabídka je stále dosti vysoká, zejména u starších bytů. Zvolte si realisticky lokalitu (např. na metru u lesa bude problém) a počítejte s tím, že právě lokalita určuje cenu bytu nejvíce. Ujasněte si formu vlastnictví. Družstevní byty jsou levnější, ale jsou tu rizika, o kterých jsem mluvil výše plus musíte více dbát na hospodaření družstva apod. Byty jsou součástí bytových domů o různém stavebním materiálu (panel, cihla) tvaru, výšce (od dvou do patnácti pater) a stáří (od novostaveb až po třeba dvacátá léta minulého století).
Paneláky nemají dobrou pověst, ale revitalizované zateplené paneláky v dobré lokalitě nemusí být špatnou volbou (např. Malešice) a jsou levnější. Zamyslete se též nad orientací bytu - jediná okna na sever znamenají málo sluníčka a jižní byt pod střechou v betonové džungli znamená pěkné letní grilování ve vlastní šťávě. Ohledně patra mohou být preference různé, levnější bývají přízemní byty (špatný výhled, větší ohrožení zloději) a byty pod střechou. Uvědomte si, zda a jak veliký a udržovaný je v domě výtah, protože se jedná o velkou investici a šlapat pěšky s nákupy a kočárky do pátého patra taky brzy omrzí i sportovce.
Při výběru lokality zvažte nejen dopravní obslužnost, ale i občanskou vybavenost (obchody, lékárny, školky, školy, zdravotnická střediska).
Dalším parametrem může být, zda chcete byt po rekonstrukci nebo před - typicky umakartové jádro v koupelně, stará kuchyně, staré rozvody (voda, odpad, plyn, elektřina), stará okna. Byt nebo dům (zateplení, okna) po rekonstrukci je vždy dražší a musíte si zvážit, zda chcete ušetřit a pak si opravit byt svépomocí nebo půjdete již do zrekonstruovaného. To je dražší, ale ušetříte si nervy s výměnou oken či rekonstrukcí stoupaček, které musí probíhat v celém domě (segmentu) najednou a opět jen společenství vlastníků rozhodne kdy to bude (nejlépe v okamžiku, kdy budete nastěhováni a bude vymalováno). Navíc musíte počítat s navýšením odvodů do fondu oprav.
Nezapomeňte se již v tomto okamžiku rozhodnout, jak chcete nemovitost financovat. Kromě hotovosti je variantou hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Rozdíly zde nebudu vypisovat, na to jsou odborné finanční weby (např. Hypoindex.cz či Peníze.cz) nebo diskuse (FinExpert).
Kdo to myslí s pečlivou přípravou vážně, podívá se i na územní plán města či obce, kde chce byt koupit, aby věděl, co se v lokalitě chystá (okruh Prahy, nákladové nádraží, spalovna, věznice).

Od koho to chcete?

S realitkami jsou zkušenosti různé, to si jistě najdete na různých webech. Osobně mám zkušenosti docela dobré, ale musíte být na pozoru v obou případech (realitka či vlastní výběr) - prodejce chce především prodat a tak vám dá jen ty nejnutnější informace a vy se musíte ptát a dolovat potřebné informace sami. U realitek bývá problém s rezervačními smlouvami, které vás nutí rychle podepsat (viz níže) a zaplatit rezervační poplatek.
Také si uvědomte, že realitní kancelář (RK) nemusí být žádná firma. Činnost RK může provádět kdokoliv na ŽL a to bez jakýchkoliv znalostí či odborné způsobilosti! U nás sice existuje Asociace realitních kanceláří, ale zatím o nich nebo o jejich přínosech není moc slyšet. Výjimkou může být certifikace realitních makléřů dle ČSN EN ISO/IEC 17024, které provádí Certifikační ústav VŠE (více informací).
Pokud se vrhnete na hledání na vlastní pěst, internet je pro vás jasnou volbou. Kromě realitních serverů zkuste i www.bezrealitky.cz nebo www.vlastnici.cz, servery pro nákup a prodej bez RK a se zajímavými službami (cenové mapy, sledování nabídek, právní služby apod.). Nedávno koupil ve firmě Pricetown, s. r. o podíl portál Aukro, tak snad to nebude posun k horšímu.
Upozornění: Do celkové plochy bytu se započítává (minimálně v inzerátech) balkon, lodžie a sklep, chtějte proto vidět vždy rozpis velikosti místností na nějakém úředním dokumentu.

Co byste měli všechno vědět, než něco podepíšete

Snažte se před podpisem jakékoliv smlouvy zjistit co nejvíce informací o bytě, domu, sousedech a sdružení nájemníků! Prohlídka bytu je samozřejmostí (prohlédli jste si pozorně koupelnu, okna, podlahy? Jak je starý výtah či střecha?), následuje však celá řada právních, finančních a dalších "bydlících" otázek.
Rozhodně chtějte předem vidět listy vlastnictví (výpisy z katastru, lze získat pomocí CzechPointu, který je na obecních úřadech, ale i na poštách). Cílem je zjistit, kdo je opravdovým vlastníkem nemovitosti, tj. zejména pozor na společné jmění manželů (SJM), kdy musí souhlasit s prodejem OBA manželé a být všude podepsáni (pokud není vlastnictví jednoho z nich soudně omezeno). Dále je cílem zjistit, zda tam není přihlášen nájemník (to se těžko zjišťuje úředně, minimálně tato věta by měla být ve smlouvě). Bez AKTUÁLNÍHO a ORIGINÁLNÍHO LV nic nepodepisovat, jde o právní minimum. Pokud s vámi jedná jen RK, nikoliv Prodávající, nechte si ukázat Smlouvu o zprostředkování, kde bude jasně uvedeno, že jejím jménem jednají! Samozřejmě toto lze jen do okamžiku podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, tuto smlouvu již podepisujte jen s Prodávajícím (a ověřte si totožnost), přítomnost advokáta výhodou, ne-li nezbytností.
Chtějte vždy LV nejen k bytu (podílu na domě), ale i k pozemku pod domem! Při koupi bytu musíte koupit i spoluvlastnický podíl na pozemku pod barákem. Pokud jsou zde nějaké nesrovnalosti s pozemkem, běžte od toho.
Předběžně si můžete byt a prodávajícího proklepnout na internetu: začněte určitě katastrem nemovitostí, který umožňuje náhled zdarma. Pokračujte realitkou, o které se snažte najít reference na diskusích, stejně tak pro jistotu o prodávajícím. Nevěřili bsyte, co vše ví Google. Nezapomeňte na již zmíněný územní plán.

Zjistěte si, jaké náklady jsou spojeny s užíváním bytu: fond oprav a topení jsou významné položky (dle stáří nemovitosti a způsobu vytápění, např. teplo z teplárny je zatím nejdražší), dále odvod za užívání společných prostor (výtah, úklid, elektřina, popelnice apod.) + energie (elekřina, plyn) + vodné, stočné. Je dobré si i zjistit, jak se spotřeba měří - vlastní měřáky vs. měřáky na patře vs. měřák na domě a rozpočet dle rozlohy bytu nebo počtu osob. Dále zjistit výši záloh - nejlépe prostě je získat k nahlédnutí rozpis plateb (tzv. předpis plateb) za měsíc či za rok (zálohy se platí pravidelně, doúčtování v lednu může být mastné). Zjistěte si, která firma tyto poplatky a služby spravuje a jaké má reference.

Zjistěte si pokud možno jací jsou sousedi: nejen kvůli klidu, aroma (pozor na kuřáky! stoupačkami i jinými otvory, o jejichž existenci jste neměli ani ponětí, může pronikat kouř a jiný smrad)apod., ale i odhadnout jejich účast na společném bydlení, tj. účast na schůzích a bonitu - jinak je riziko, že se ve společenství vlastníků nic neschválí (záleží samozřejmě na znění stanov!)a nebudou např. chtít nic opravovat a vy budete bydlet v pěkném bytě, ale hnusném domě, kde se např. nepůjde dohodnout na společné anténě nebo kabelovém internetu.
Zjistěte si stanovy a hospodaření společenství vlastníků (částku ve fondu oprav a na účtě společenství), účast na schůzích, nejlépe před koupí získat kontakt na někoho z výboru a poptat se (že to má smysl se můžete podívat sem).
Pokud se jedná o první převod nemovitosti (bytu), např. při privatizaci nebo u novostavby, podléhá formálně Zákonu o vlastnictví bytů, nastudujte si to (např. musí být ve smlouvě nakreslené řezy a půdorysy bytu v domě).

Kromě výše uvedených listů vlastnictví k bytu (domu) a pozemku pod domem si ověřte i právní přístup k nemovitosti! Jedná se o zajištění fyzickoho přístupu k bytu/domu např. tím, že je barák hned u veřejné komunikace-silnice, chodníku (což je města, obce) nebo že je pozemek okolo domu též ve vlastnictví stejného společenství vlastníků jako byt/dům. Častý nešvar bytů v Praze je právě ten, že není zajištěn právní přístup k nemovistosti (protože se idiotsky prodávají zvlášť domy a pozemky), což vadí zejméne hypotečním bankám (natolik, že nemusíte hypotéku dostat), které tvrdí, že jim to snižuje hodnotu zastavené nemovitosti. Další možností řešení je nájemní smlouva s majitelem pozemku nebo uvalení věcného břemena práva průchodu a průjezdu.
Když už jsem u těch věcných břemen, z listů vlastnictví zjistíte, zda není nějaké na nemovitosti uvaleno, např. památkově chráněná budova (mohou být problémy při rekonstrukci, výměně oken, umístění satelitní antény či opravě střechy a komínů). Věcným břemenem může být i poměrně nevinné umístění výměníkové stanice v technických prostorách domu (slouží k vytápění). Také tam bývají uvedeny závažné problémy - SVJ, zástavní právo, exekuce apod.

Rezervační smlouva (RS)

Rezervační smlouva s realitní kanceláří (RK) vám jako kupujícímu zajišťuje výhradní právo na koupi nemovitosti a RK nějakou jistotu, že to myslíte vážně. Nenechte se však do rychlého podpisu natlačit a vězte, že většinou fronta na ten byt není (právě na způsobu jednání o rezervační smlouvě poznáte často dobrou a špatnou RK). Ujistěte se, že rezervační částka se v případě koupě bytu stává součástí kupní ceny! Rozepište ve smlouvě situace, za kterých se rezervační poplatek vrací (např. pokud realitka nezajistí podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní) a ze kterých ne.
Než smlouvu podepíšte, nechte si ji zkouknout od právníka (a pečlivě zvážte, zda si nevyžádat i vzor kupní smlouvy, aby člověk pak nebyl překvapen a nebyl tlačen do nevýhodné smlouvy skrze rezervační poplatek)!!

Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK)

Tato smlouva se uzavírá, když již víte, že do toho opravdu jdete a je třeba vyřídit finanční a organizační záležitosti. SoSBK v sobě obsahuje specifikaci nemovitosti, určení ceny a způsobu jejího zaplacení. Obvykle je tvořena rezervačním poplatkem, hotovostí a úvěrem. Součástí je vždy samotná kupní smlouva a proto je této smlouvě třeba věnovat nejvyšší pozornost.
Tuto smlouvu bude chtít vidět hypoteční banka a dokonce může chtít vkládat do ní nějaké odstavce, proto ji s Prodávajícím nepodepisujte, dokud návrh neuvidí banka, ušetří vám to problémy, navíc banka může odhalit formulace, které jsou nevýhodné nejen pro ni, ale i pro vás (přece jen cílem banky je ochránění investice a tou je pravidelné placení mastných splátek dlužníkem).
Hotovost nikdy nedávejte do úschovy RK, vždy použijte bankovní, notářskou nebo advokátní úschovu. Ty poskytují za určitý poplatek záruku, že Prodávající dostane vaše peníze až po splnění svých povinností (zejména vložení a převodu na katastru) uvedených v trojstranné Smlouvě o úschově (vzor). Subjekty jsou zde Prodávající, Kupující a Schovatel (banka, notář, advokát). Schovatelem může být na základě smlouvy i RK, ale nedoporučuji to, ostatní subjekty jsou povinni dodržovat zákonné požadavky a mohou být při porušení svých povinností postihování trestněprávně. Nejlevnější variantou se mi jeví advokátní úschova, která má také slušnou právní oporu (i když ne takovou jako notář), ale úschova vás nemusí nic stát, může se jednat o služby RK, že úschovu u advokáta/notáře profinancuje. Vhodné je, aby ve smlouvě o úschově byla pasáž, kde část úschovy je po uzavření obchodu automaticky odvedena Finančnímu úřadu jako úhrada daně z převodu nemovitosti. Proč? Pokud totiž Prodávající svou daňovou povinnost z libovolného důvodu neuhradí, může daň vymáhat Finanční úřad po Kupujícím!

Smlouva by v případě využití hypotéky též měla obsahovat souhlas Prodávajícího se zastavením nemovitosti, resp. podepsáním Smlouvy o zřízením zástavního práva k nemovitosti, kterou vypracuje hypoteční banka.

Úvěrová smlouva

Zde se nebudu příliš rozepisovat, podmínky se mírně liší od banky k bance. Všechny budou chtít však odhad ceny nemovitosti. Většinou mají banky vlastní smluvní realitní odhadce, takže vám některého přidělí. Musíte si tedy dohodnout s Prodávajícím termín a pustit odhadce do bytu, který si udělá fotky, zeptá se na nějaké údaje a obvykle do týdne vypracuje odhad, který obvykle zaplatí Kupující. Nečekejte, že cena nemovitosti bude stejná než dohodnutá kupní cena, to byste asi museli na odhadce vyvinout nějaký nátlak, protože odhadní cena je vždy nižší, odvozená od tržní ceny podobných bytů v oblasti, ale také tabulkových hodnot a šetření na místě.
Další povinností je zajištění právního přístupu k nemovitosti (viz výše) a doložení příjmů (obvykle potvrzení o příjmu (platový výměr) od zaměstnavatele s průměrným platem za poslední tři měsíce). Problém zde mohou mít osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ), které dokládají daňové přiznání a jak víme, OSVČ mají různé paušální náklady a tedy i daně dokáží pěkně upravit dle potřeb, nicméně i když vydělávají hodně, nemusí papírově bance dostačovat.
Budete muset též doložit listy vlastnictví pro byt i pozemek, snímek katastrální mapy území, kde je nemovitost, smlouvu o budoucí kupní smlouvě (součástí musí být smlouva kupní), smlouvu o advokátní úschově (pokud se s tímto institutem počítá-což doporučuji) a samotnou žádost o úvěr (specifikace částky, doby splácení a fixace). Vždy o sazbě vyjednávajte, konkurence na trhu je slušná! Pokud chcete řešit hypotéku sami, zkuste zajímavý projekt Honzova hypotéka.
Po schválení úvěru obvykle musíte splnit ještě řadu podmínek, než budete moci úvěr čerpat. Jednou z nich je pojištění nemovitosti, v případě bytu je to pojištění stavebních prvků (nikoliv domácnosti, to je na vás) minimálne na hodnotu úvěru s vinkulací na banku (tj. případné plnění jde v její prospěch). Doporučuji si pojistit též odpovědnost za škody (vytopení sousedů). Pojištění budete muset obnovovat minimálně po dobu trvání hypotéky, což je další náklad, který se s vlastnictvím bytu (a hypotéky) pojí.

Kupní smlouva (KS)

Podobu KS již máte připravenou, nyní je třeba ji podepsat. Obvykle tomu předchází složení peněz do úschovy a zajištění schválení úvěrové smlouvy. Ideálně byste též měli mít v ruce aktuální výpis z katastru, tj. list vlastnictví alespoň pro byt, protože většinou mezi prvním výpisem a termínem kupní smlouvy je prodleva, během které by mohl byt formálně prodat někomu jinému..
Současně se smlouvou kupní se se obvykle též podepisují zástavní smlouvy pro banku pro vklad zástavy na katastr. U podpisu by měl být advokát a podpisy ověřit (podepíšete se navíc do takové velké ověřovací knihy:), vyžaduje to katastr i banka. Po podpisu se vše odnese na katastr a čeká se, až to zprocesuje. Pokud za vás řeší RK, musíte jí podepsat ještě plnou moc, aby mohla na katastr za vás jít.

Když máte v ruce potvrzení katastru o zavkladování, máte skoro vyhráno. Dokončí se finanční transakce dle smlouvy a můžete přistoupit k předání bytu.

Předání bytu

Zdá se jako formalita, ale po vyklizení bytu můžete ještě leccos objevit. Prodávající má však již své peníze a proto pokud jste na to nemysleli předem ve smlouvě, vaše vyjednávací pozice není silná. Přesto můžete předávací protokol nepodepsat, což má například vliv na placení nájemného.
Vždy byste měli dostat všechny klíče (byt, dům, sklep, balkon, schránka). Dále se napíší stavy vody, elektřiny a tepla, protože doplatky se řeší až na konci/začátku roku a asi byste neradi platili i za dobu, kdy ještě nebydlíte.
Pokud máte na to nervy, můžete ještě zkontrolovat: jestli se vodoměry točí, když se pustí voda, jestli jsou zapojené všechny zásuvky, zda fungují vypínače, vodovodní baterie, voda odtéká a současně někde neprosakuje z odpadu, sporák funguje, okna a dveře jsou otvírat a těsní, pokud jsou nové plastové, tak jestli venkovní parapety jsou vyspádované (kupodivu často ne). Tohle všechno jste ale spíš měli zkontrolovat před uzavřením smlouvy, teď už s tím nehnete. Je to spíše rada pro přebírání novostaveb, kde máte na opravy a dodělávky nárok.
Zkuste vyzískat ještě projektovou dokumentace (elektřína, voda, stoupačky), revizní zprávy (elektřina, plyn, komín), doklad k bezpečnostním dveřím a protokoly o zkouškách (opět spíš novostavby, tam bych poradil ještě tuto diskusi). Je dobré, pokud již v době předání bytu je Prodávající přehlášen, tj. provedl změnu jeho trvalého pobytu na evidenci obyvatel, protože z toho můžou být problémy např. při exekuci jeho majetku, pokud by si to nezměnil. Také se obvykle vyplňují formuláře pro převod elektřiny, plynu apod.

Epilog

Než se po předání bytu začnete těšit na nové bydlení (podle stavu rekonstrukce;) nezapomeňte ještě na tyto "drobnosti":
- převod elektřiny,
- převod plynu,
- převod platby služeb (obvykle má SVJ servisní organizaci, je třeba se informovat tam),
- obvykle i změnu svého trvalého bydliště.
Spolupracovat samozřejmě musí prodávající, kdy on se od odběru odhlásí a vy se záhy přihlásíte. Je lepší řešit při předávání bytu než potom, i když Prodávající je snad též motivován a nechce platit za něco, co již mu nepatří.
Po nastěhování se doporučuje výměna zámkové vložky. Budete ještě asi řešit televizní signál (klasická anténa, kabel, satelit) a internet. Tady chci jen připomenout koncesionářské poplatky. Zvažte též pojištění domácnosti, což není jen majetek, ale i třeba odpovědnost za škodu (vyplavení sousedů). Pojistku vám slevní kvalitní dveře. Příští rok vás čeká ještě daň z nemovitosti. Nezapomeňte chodit na schůze společenství vlastníků nebo družstva, abyste věděli, co se děje a co budete v budoucnu platit ;)

To je vše, co mě tak napadlo, pokud máte ještě nějaké tipy, nač jsem zapomněl, napište (kontakt je v zápatí). A novou nemovitost si pokud možno užijte! ;o)

Další informace:
11.03.2010: Jak nenaletět na "výhodné" nabídky na koupi nového bytu
09.03.2010: Kupujete byt? Ptejte se, jak hospodaří celý dům
16.02.2010: Kupujete byt? Pozor na metry

Další zveřejňování na této stránce zveřejněného textu nebo jeho části bez výslovného svolení autora je zakázáno! Na text můžete odkazovat plným odkazem při uvedení autora. V případě vašich zkušeností s popisovanou tématikou použijte návštěvní knihu. Pokud mi chcete napsat osobně, email.
Poslední změna v této rubrice (last change): 12.12.2011 (Created by Harry 17.01.2010)
[ Nahoru - HomePage ]